L'évaluation, techniquement connue sous le nom de rapport d'évaluation, est un document signé par un professionnel compétent à cet effet et son objectif est d'établir de manière justifiée la valeur d'un actif, conformément aux critères préalablement établis et de développer une méthodologie appropriée aux fins proposées.

L'évaluation d'un actif est soumise à des réglementations légales strictes qui non seulement établissent les critères et la méthodologie pour la réaliser, mais également qui peut le faire. Ce règlement, qui en Espagne est constitué par un arrêté ministériel du 30 novembre 1994 émis par le ministère de l'Économie et des Finances, est un règlement qui établit une méthodologie spécifique basée sur des définitions et des principes qui inspirent sa rédaction.

La valeur d'appréciation est reflétée dans un certificat qui peut contenir des observations, des avertissements ou des conditions, s'il y a des aspects sur lesquels un commentaire doit être fait, de la documentation en attente ou des questions qui doivent être définitivement résolues afin que la valeur calculée soit ferme dans le but spécifique de le rapport d'évaluation est émis.

Une évaluation hypothécaire est une évaluation d'un bien immobilier afin qu'il fasse l'objet d'une garantie dans un prêt hypothécaire. Grâce à cette évaluation, le prêteur, normalement une institution financière, sait quelle est la valeur de la garantie du prêt et quel risque il assume avec l'opération hypothécaire.

L'évaluation hypothécaire n'a d'autre objet que de servir de garantie du prêt hypothécaire, étant totalement indépendante du montant pour lequel est réalisée l'opération hypothétique d'achat-vente économique ou la constitution d'impôts qu'elle entraîne. Les banques prêtent généralement 80% de la valeur estimée.

Une évaluation hypothécaire est effectuée par un professionnel indépendant, qui doit répondre à certaines exigences établies par la loi. Généralement, il s'agira d'un architecte ou d'un architecte technique, et appartiendra à une société d'expertise immobilière enregistrée auprès du ministère du Logement.

Les sociétés d'évaluation immobilière doivent être des sociétés anonymes dont l'objet social se limite à l'évaluation de tous types de biens, sociétés ou actifs.

Ils doivent avoir une structure minimale et avoir une responsabilité civile envers les tiers découlant de l'activité d'expertise. Ces sociétés doivent être agréées par la Banque d'Espagne, où elles sont inscrites au registre officiel correspondant. Ils sont soumis au contrôle de la Banque d'Espagne.

Les facteurs qui influencent l'évaluation d'un bien sont:

• L'emplacement.

• Les services à proximité: espaces verts, lieux de loisirs, services scolaires, médecins, supermarchés ...

• La surface: m2 et la distribution, qu'elle dispose ou non d'un garage ou d'un débarras ...

• La qualité des matériaux de construction.

• La situation du bien au sein du bâtiment: il est plus valorisé s'il est exposé sud et aux étages supérieurs.

• L'antiquité.

TYPES DE MÉTHODES D'ÉVALUATION

• Méthode de comparaison: c'est la méthode la plus utilisée et consiste à valoriser le bien faisant l'objet de l'expertise en le comparant à d'autres actifs de caractéristiques similaires dont la valeur est connue. La réglementation exige au moins 6 «propriétés témoins» qui seront pondérées par des coefficients pour les rendre similaires à l'actif évalué. Avec cela, nous obtiendrons une valeur unitaire du m2 de propriété qui multipliée par le m2 de la propriété à évaluer signifiera sa valeur marchande.

• Méthode résiduelle: lorsque la méthode de comparaison n'est pas possible, car il n'est pas possible de trouver suffisamment de propriétés de contrôle avec des caractéristiques similaires, la méthode résiduelle est généralement utilisée. Il consiste à calculer la valeur du bien avec lequel la construction aurait une fois achevée et à soustraire les dépenses qui doivent être engagées pour que le bien atteigne cet état

• Méthode de capitalisation: lorsque le bien est capable de produire un revenu et que le montant de celui-ci peut être estimé de manière logique, la méthode de capitalisation est utilisée. Il consiste à calculer la valeur du bien en mettant à jour à la date d'évaluation tous les revenus nets que le bien générera au travers de formules économiques. C'est une méthode d'évaluation des grandes entreprises

• Méthode du coût: la méthode du coût est rarement utilisée exclusivement, mais plutôt comme un support à l'évaluateur que l'évaluation qu'il a faite par la méthode de comparaison a du sens. Il consiste à calculer le coût de déménagement ou de remplacement du bien en cours d'évaluation

CONTRÔLES À EFFECTUER

Les contrôles effectués lors des expertises comportent les aspects techniques et juridiques suivants:

• localiser la maison, vérifier qu'elle existe vraiment

• La maison est inspectée visuellement par un technicien compétent, qui vérifie:

• Sa surface

• Autres caractéristiques; répartition, nombre de chambres et salles de bains, qualités de construction, équipements visibles ...

• Son état apparent de conservation et son état constructif (qu'il soit terminé ou non)

• L'existence de servitudes visibles qui pourraient affecter la valeur.

• Le technicien vérifie si la maison qu'il a visitée correspond à la description qui apparaît dans la documentation utilisée pour réaliser l'expertise, entre autres avec le registre et le cadastre

• L'état d'occupation apparente du bien et l'usage auquel il est destiné au moment de sa visite sont également vérifiés

• Si vous cherchez à savoir si la maison est soumise à un régime de protection du public qui pourrait impliquer des limitations de sa valeur.

• L'adéquation du bien à l'urbanisme actuel est confirmée, en vérifiant s'il y a un point dans ce règlement qui pourrait affecter la valeur du logement. Entre autres, il est vérifié s'il est soumis à un régime de protection du patrimoine architectural qui implique des obligations particulières pour le propriétaire

Pour procéder à l'expertise, l'évaluateur doit disposer de la documentation d'enregistrement du bien faisant l'objet de l'expertise, soit une copie des actes de propriété, soit une simple note émise par le greffe. Cette documentation doit être fournie dans le rapport d'évaluation et dans le cas de la note simple, elle ne doit pas dater de plus de trois mois entre le moment de sa délivrance et la date de la délivrance du rapport d'évaluation.

Dans le cas des habitations soumises à la protection du public, les documents administratifs permettant de déterminer le prix maximum de vente ou de location.

CERTASVAL réalise des expertises à toutes fins et méthodes, qu'il s'agisse de maisons unifamiliales, de maisons isolées, de blocs d'habitation, de locaux, de lots, de travaux inachevés, etc., par les différentes méthodes existantes envisagées par le règlement ECO 805/2003 et pour les valeurs de marché Pour l'achat et la vente, le divorce, l'héritage, l'administration, les finances, les impôts, les tribunaux etc ...

N'hésitez pas, contactez-nous si vous êtes intéressé et nous vous aiderons du début à la fin pour que l'évaluation que vous exigez s'adapte à vos besoins. Vous ne le regretterez pas, je me ferai un plaisir de vous aider, votre satisfaction sera une réalisation et un objectif de plus atteint dans ma longue carrière professionnelle. Animez je vous attends Appelez le 601093372.